أرجو المسـاعده !

نديم الخير

عضو جديد
إنضم
30 نوفمبر 2006
المشاركات
8
مجموع الإعجابات
0
النقاط
0
السلام عليكم ..

أعضاء المنتدى الكرام .

نحن مجموعه من الشباب نريد إنشاء مشروع تطوير عقاري أي بناء فللات بمواصفات فاخره ثم بعد ذلك نقوم ببيعها .. سؤلت إن كنت أستطيع إدارة المشروع (انا لست مهندسا) مع مجموعه من المهندسين لكنني لم اجاوب ببساطه لأني لا أعرف كيف ادير مشروع عقاري والإشراف على مراحل البناء والعقود والاتفاقات مع المقاولين والتفاوض مع الموردين لمواد البناء ... الخ من الأمور وهي
التجربه الأولى بالنسبه لي . أرجوا منكم مساعدتي وادلاء النصيحه لي كيف اقوم بهذا العمل وما هي مراحله الأولى وما هو مطلوب مني لكي انجح في هذا الأمر ؟

شـاكر ومقدر لكم حسن تجاوبكم ..
 

مواضيع مماثلة

نديم الخير

عضو جديد
إنضم
30 نوفمبر 2006
المشاركات
8
مجموع الإعجابات
0
النقاط
0
إضافه هذا الأمر يعتبر بالنسبه لي مشروع العمر فالرجاء الرجاء التجاوب !
 

arch_alshaye

عضو جديد
إنضم
11 أبريل 2005
المشاركات
74
مجموع الإعجابات
0
النقاط
0
الاخ الفاضل ... نديم

تطوير المشاريع العقارية بالمفهوم الشامل يعني شراء أرض خام والقيام بتخطيطها ثم تنفيد البنية التحتية لها ومن ثم إستثمار قطع الأراضي ببنائها أو بيعها.
ويبدو من كلامك بأنك مستثمر ... فنصيحتي بأن تختار مهندس أو مكتب هندسي ذو خبرة في مجال المشاريع الإستثمارية ليقوم بعمل دراسات أولية لجدوى المشروع ومن ثم يعمل لك التصاميم للمشروع بناء على ميزانيتك.
وبعده يمكنك تعيين مكتب إستشاري للمشروع يكون بصفة ممثل للمالك أمام مقاول التنفيذ ويهتم بجميع الشؤون الهندسية التي ذكرت (أنصحك بأن لا يكون هو من صمم المشروع لكي تضمن جودة وسلامة التصميم).
تمنياتي لكم بالتوفيق.
 

نديم الخير

عضو جديد
إنضم
30 نوفمبر 2006
المشاركات
8
مجموع الإعجابات
0
النقاط
0
الاخ الفاضل ... نديم

تطوير المشاريع العقارية بالمفهوم الشامل يعني شراء أرض خام والقيام بتخطيطها ثم تنفيد البنية التحتية لها ومن ثم إستثمار قطع الأراضي ببنائها أو بيعها.
ويبدو من كلامك بأنك مستثمر ... فنصيحتي بأن تختار مهندس أو مكتب هندسي ذو خبرة في مجال المشاريع الإستثمارية ليقوم بعمل دراسات أولية لجدوى المشروع ومن ثم يعمل لك التصاميم للمشروع بناء على ميزانيتك.
وبعده يمكنك تعيين مكتب إستشاري للمشروع يكون بصفة ممثل للمالك أمام مقاول التنفيذ ويهتم بجميع الشؤون الهندسية التي ذكرت (أنصحك بأن لا يكون هو من صمم المشروع لكي تضمن جودة وسلامة التصميم).
تمنياتي لكم بالتوفيق.


ألا أستطيع تمثيل المالك ؟ بدل مكاتب الاستشارات ؟ عملي المكلف لا علاقه له بإدارة العمال بل توفير مواد الخام + الاتفاقيات مع المقاولين الخ .. ومراقبة الالتزام بالتسليم حسب الجدول المتفق عليه ..
ثم مسـألة التصاميم هي من تخصص المهندس .. ولم اتطرق لمثل هذا الامر .. عملي إشرافي بحت فما هي الطريقه المثلى لإدارة المشروع ... وما المطلوب مني معرفته تحديداا ؟
 

م اشرف الكرم

مشرف متميز
إنضم
1 يونيو 2006
المشاركات
2,784
مجموع الإعجابات
108
النقاط
63
الاخ الفاضل نديم الخير

ادارة المشروع تختلف عن ممثل المالك

فادارة المشروع تعني بكل تفاصيل العمل منذ استلام ارض الموقع والى الاستلامات الابتدائية من المقاولين

مرورا بكيفية صرف الدفعات حسب نسب الانجاز الشهرية او الاسبوعية
وكذلك وضع العقود التي تنظم المسئوليات
وكذلك اجراء اعمال الاستلامات الدورية اليومية فنيا للاعمال التي تم انهاؤها
وكذلك ادارة الاجتماعات بين المالك او من يمثله مع المقاولين
وايضا اعتمادات المواد التي يقدمها المقاولين ووضع الملاحظات التي تخدم جودة المواد المستخدمة
كذلك مراجعة واعتماد المخططات والرسومات الهندسية ووضع الملاحظات عليها ومتابعة تنفيذها بدقة في العمل
ايضا دراسة اوامر التغيير التي قد يطالب بها المقاول باعتبار انها اعمال خارج نطاق تعاقداته مع المالك
كذلك متابعة وضع برنامج زمني للمشروع ومتابعة نسب الانجاز على اساسه
ثم ايضا وضع الملاحظات الفنية للاستلام الابتدائي في قوائم الملاحظات ومتابعة جودة انهاؤها
وبالتالي استصدار شهادة الاستلام الابتدائي لصرف الدفعة الاخيرة والتأمين

والى ما غير ذلك

وكما ترى اخي الفاضل
ان ذلك يحتاج الى مكتب متخصص في ادارة هذا العمل او مهندس له خبرة ودراية في تلك المحاور حسب حجم ونوع المشروع

وارى انه يمكنك ان تكون ممثلا للمالك مع وجود مهندس مشرف او مكتب على ان تتابع العمل بنفسك من خلال توصيات المشرف
وهنا تكون القرارات الفنية للمهندس المشرف
وتكون انت في النواحي المالية والدفعات والموافقة على زيادة او تثبيت البادجت للمشروع
وان تحضر الاجتماعات بين المشرف والمقاول ( ان كان مقاول رئيسي او مقاولين متعددين على حسب ) ممثلا عن المالك

اقصد يمكنك ان تأخذ دورا في تمثيل المالك مستعينا بالمهندس المشرف في القرارات الفنية ويكون لك الرؤية الاوسع التي تستمدها من الملاك

ونجاحك في هذا الامر
سيتوقف على مدى استيعابك لدور المهندس المشرف
ومدى التزامك بقراراته الفنية التي يجب ان تصب في مصلحة العمل

وفقك الله

ولا تتردد في اي اسئلة
ونحن لن نتأخر ايضا في تقديم ما يمكننا من نصائح
 

نديم الخير

عضو جديد
إنضم
30 نوفمبر 2006
المشاركات
8
مجموع الإعجابات
0
النقاط
0
جزاك الله خير اخي الكريم نهر النيل , أخي الكريم قيل لي أبحث في السوق عن مشاريع مشابهه لما يراد تنفيذه , وافهم فيا اخي عجزت افهم فعلا كيفية البحث فهم لم يحددوا لي ما يريدون مني قالوا لي
ابحث وافهم السوق وما يحتاجه مشروع مثل هذا واعمل مقارنه !! فكيف بالله عليك اقوم بهذا العمل ؟
 

نديم الخير

عضو جديد
إنضم
30 نوفمبر 2006
المشاركات
8
مجموع الإعجابات
0
النقاط
0
للمعلوميه انا تقريبا عاطل عن العمل وليس لي دخل ثابت وما سأشارك فيه بالمشروع هو كل ما املك من مال , وبصراحه يجب علي ان اعمل فأنا مسؤول عن عائله ولدي طفل وزوجه وامور اخرى يجب
ان اتدبرها , وهم قدموا لي العمل كمساعده ودعم فقط لا غير "هكذا أحس" وأنا فعلا احس بالإرهاق والتعب النفسي لأني لا أستطيع تحمل فشلي في هذا الأمر , أنا أحاول ان اقوم بأي شيء يطلب مني
لكن بعض الأحيان لا أستطيع لأني لا أعرف كيف ابحث او اقارن بين المشاريع مثال مشروع علي العلي
العقاري . مشروع جنى , مشاريع دار الاركان , كلها طلب مني البحث فيها والاستفاده . ممكن احد يعطيني مفتاح البحث وكيفية معرفة متطلبات مشاريع كهذه ؟
 

م اشرف الكرم

مشرف متميز
إنضم
1 يونيو 2006
المشاركات
2,784
مجموع الإعجابات
108
النقاط
63
اخونا الفاضل نديم الخير

ابتداءا
يجب دراسة المشروع كدراسة سوقية و تسويقية ومدى جدواه ونجاحه في منطقة المشروع

ثم الدراسة الفنية التي تبين الاحتياجات الفنية والتصميمية للمشروع وعناصرها المختلفة

ثم الدراسة المالية او الاقتصادية التي تبين التكاليف لعناصر المشروع حسب الاحتياج السوقي للمشروع

ثم تنظر في الجدوى الاقتصادية وهي التي تؤكد مدى جدوى القيام بالمشروع قبل بدايته

ولو ان المشروع ذي جدوى سيظهر ذلك في دراسة التكاليف مع سعر البيع للمتر المسطح من المشروع

وفي حالة الجدوى

تبدأ مرحلة التصميم التفصيلي لدى مكتب تصاميم هندسي
ومن ثم طرح المخططات ومستندات المشروع من جداول كميات وكراسة مواصفات للمناقصة بين المقاولين

ثم تبدأ اعمال الممارسة على تقليل التكاليف دون المساس بالجودة
مع نصيحتي باجراء خطوات الهندسة القيمية وهي التي تؤدي الى تقليل التكلفة مع الحفاظ على الجودة

ثم توقيع العقد مع المقاول والبدء في التنفيذ

مع الاعتبار
ان كثيرا من تلك الخطوات تحتاج الى خبرة
وتحتاج لمتخصصين لكي تقوم بها على اكمل وجه

ولا ادري عن المشاريع التي تمت وذكرتها بتعقيبك هل يمكنك الحصول على دراساتها الاقتصادية من الملاك ؟
وهل يمكنك الحصول على تكاليف المتر المربع وسعر البيع ؟

اعتقد هنا تكون البداية للاستفادة من تلك المشروعات التي نفذت من قبل

وفقك الله
 

نديم الخير

عضو جديد
إنضم
30 نوفمبر 2006
المشاركات
8
مجموع الإعجابات
0
النقاط
0
اخونا الفاضل نديم الخير

ابتداءا
يجب دراسة المشروع كدراسة سوقية و تسويقية ومدى جدواه ونجاحه في منطقة المشروع

ثم الدراسة الفنية التي تبين الاحتياجات الفنية والتصميمية للمشروع وعناصرها المختلفة

ثم الدراسة المالية او الاقتصادية التي تبين التكاليف لعناصر المشروع حسب الاحتياج السوقي للمشروع

ثم تنظر في الجدوى الاقتصادية وهي التي تؤكد مدى جدوى القيام بالمشروع قبل بدايته

ولو ان المشروع ذي جدوى سيظهر ذلك في دراسة التكاليف مع سعر البيع للمتر المسطح من المشروع

وفي حالة الجدوى

تبدأ مرحلة التصميم التفصيلي لدى مكتب تصاميم هندسي
ومن ثم طرح المخططات ومستندات المشروع من جداول كميات وكراسة مواصفات للمناقصة بين المقاولين

ثم تبدأ اعمال الممارسة على تقليل التكاليف دون المساس بالجودة
مع نصيحتي باجراء خطوات الهندسة القيمية وهي التي تؤدي الى تقليل التكلفة مع الحفاظ على الجودة

ثم توقيع العقد مع المقاول والبدء في التنفيذ

مع الاعتبار
ان كثيرا من تلك الخطوات تحتاج الى خبرة
وتحتاج لمتخصصين لكي تقوم بها على اكمل وجه

ولا ادري عن المشاريع التي تمت وذكرتها بتعقيبك هل يمكنك الحصول على دراساتها الاقتصادية من الملاك ؟
وهل يمكنك الحصول على تكاليف المتر المربع وسعر البيع ؟

اعتقد هنا تكون البداية للاستفادة من تلك المشروعات التي نفذت من قبل

وفقك الله

شاكر لك اخي الكريم حسن تجاوبك معي , لكن ماهي الهندسه القيميه (هل هي تقييم ) للمواد ام ماذا ؟

اما بالنسبه لدراسة الجدوى فهي موجوده لكن هدفهم من طلباتهم لي هي تعليمي انا (لكني لم ابدأ إلا
من يومين تقريبا) وتواجهني بعض الإشكالات لعدم وجود خبره لدي ..

فمثلا كيف اعمل بحث مقارنه بين عدة مشاريع .؟

ما هي الاساسيات التي ابحث فيها لإنجاح مشروع ( فلل سكنيه فاخره ) تستهدف الشريحه الفوق متوسطه .. هم يريدون مني الإجابات رغم انها موجوده عندهم مسبقا . الموضوع تعليمي بحت لهدف
صالحي انا . كي أبدأ العمل معهم وانا لدي خلفيه عمى ينبغي لي عمله !



وهل من تخصصات مدير المشروع البحث عن اقل التكاليف , مثلا حديد اسمنت اخشاب الخ من مواد البناء ؟ والتفاوض مع الموردين بدل الملاك (يعني مشتريات ) .


وهل هناك بحث او كتاب او موقع ... الخ لمعرفة تخصصات مدراء المشاريع " الإنشائيه" بشكل مبسط ؟

ما هي كيفية عمل العقود بين المقاول او المقاولين و مدير المشروع ؟ وهل هناك شروط جزائيه لأن الوقت في إنشاء المشروع مهمه !! كيفية عمل العقود مع الموردين هل هناك شروط جزائيه على الموردين , اقصد موردين مواد البناء ؟


وهل من مهام مدير المشروع تكليف المحامي لصياغة العقود ام هذا من اختصاص الملاك ؟ !


سؤال آخر :) هل الاتفاق مع مقاول واحد "تسليم مفتاح " أفضل أم تجزأة العمل كمثال .. مقاول عظم مقاول سباكه , مقاول كهرباء , مقاول لياصه ... الخ .؟ أي الأوفر في الخيارات !


أخيرا اشكرك على تحملك اسئلتي البسيطه او الساذجه وبارك الله فيك ..,
 

م اشرف الكرم

مشرف متميز
إنضم
1 يونيو 2006
المشاركات
2,784
مجموع الإعجابات
108
النقاط
63
لكن ماهي الهندسه القيميه (هل هي تقييم ) للمواد ام ماذا ؟
هو طبعا علم كبير وله متخصصين وببساطة يمكن الاستفادة منه في تقليل التكلفة والوقت مع الحفاظ على الجودة والوظيفة في عناصر المشروع الى غير ذلك كثير
---------------------

فمثلا كيف اعمل بحث مقارنه بين عدة مشاريع .؟
في تصوري يمكن عمل المقارنة بتحديد المعايير التي ستقيم بها كل مشروع وتضع لكل معيار قيمة نوعية وتستعين بمتخصص لتحديد ذلك
ثم تفرغ تلك المعايير لكل مشروع على حده وتستخلص اجمالي القيمة النوعية لكل مشروع بناء على تلك المعايير
ومن المعايير الفنية :
مدة تنفيذ المشروع
تكلفة المتر المربع
موقع المشروع
القيمة السوقية له
سعر المتر المربع
جودة المواد المستخدمة
الفكرة المعمارية الجمالية
تحقيق المشروع للاحتياجات الوظيفية
علاقة عناصر المشروع ومدى نجاح التصميم
الى غير ذلك من المعايير
-----------------------------

ما هي الاساسيات التي ابحث فيها لإنجاح مشروع ( فلل سكنيه فاخره ) تستهدف الشريحه الفوق متوسطه؟
هذا ما يجب ان يظهر في الدراسة التسويقية والمسح الميداني لتلك الشريحة ومتطلباتهم وبقدر تحقيق تلك المتطلبات سيكون المشروع ناجحا من عدمه
يعني التكلفة المستطاعة لتلك الشريحة وما يحتاجونه من فراغات ومساحات وعناصر ومواقعهم المفضلة الى غير ذلك

---------------------------------

وهل من تخصصات مدير المشروع البحث عن اقل التكاليف ؟
اعتقد لو ان المدير هو عن شركة مقاولة يكون من صميم عمله هذا وقد يساعده مهندس ضبط التكاليف والخطط, كذلك المشتروات تكون جزء من عمله الا اذا كانت شركة كبيرة وبها قسم للمشتروات.

اما اذا كان من قبل جهاز الاشراف فتكون التكلفة ليست اولوية عمله ( ولو انه قد يضبط التكلفة لاستبدال مواد بمواد اخرى قد تخدم المشروع ودورة حياته )

----------------------------
وهل هناك بحث او كتاب او موقع ... الخ لمعرفة تخصصات مدراء المشاريع " الإنشائيه" بشكل مبسط ؟
اعتقد ان هنا بالمنتدى اخوة افاضل هنا أقدر مني على امدادك بالكتب , وعن المواقع فأنت ياعزيزي في افضل منتدى هندسي رأيته انا شخصيا
ويمكنك تصفح منتدى ادارة المشاريع فستكتسب منه معلومات عظيمة هنا

----------------------------

ما هي كيفية عمل العقود بين المقاول او المقاولين و مدير المشروع ؟ وهل هناك شروط جزائيه لأن الوقت في إنشاء المشروع مهمه !! كيفية عمل العقود مع الموردين هل هناك شروط جزائيه على الموردين , اقصد موردين مواد البناء ؟
هناك عقود مرجعية يمكنك الرجوع اليها تحوي البنود الخاصة بالتعاقدات بين المقاولين والملاك او من يمثلهم وليس مدير المشروع, وقد يختلف هذا حسب كل مشروع وظروف اتفاقياته واعتقد انه يمكنك تصفح منتدى ادارة المشروعات فقد تجد نسخة الكترونية لتلك التعاقدات
او يمكنك شراء كتاب المواصفات والمقاييس السعودية ( الكتاب الازرق ) ففي اوله الكثير من بنود التعاقدات
كما انصحك باقتنائه لأهميته حتى في مواصفات البناء وطرق الاستلام والسماحيات الفنية.
ولكن لا أرى بدا من ضرورة وجود المهندس الفني المشرف الذي يمكنك به ان تدير المشروع بشكل جيد كممثل مالك.

----------------------------

وهل من مهام مدير المشروع تكليف المحامي لصياغة العقود ام هذا من اختصاص الملاك ؟ !


قد لا يحتاج التعاقد الى محامي بقدر احتياجه الى مهندس متخصص له خبرة ودراية بعمل العقود

--------------------------------

هل الاتفاق مع مقاول واحد "تسليم مفتاح " أفضل أم تجزأة العمل ؟
هنا يوجد محورين
لو تسأل عن الاوفر سيكون تلزيم مقاولي الباطن اوفر
لكن عن سرعة الانجاز وجودة العمل فسيكون ان تعطي المشروع لمقاول رئيسي افضل بكثير
لان التنسيق بين مقاولي الباطن المختلفين يحتاج الى جهد وخبرة عالية ولو لا تتوفر الخبرة العالية فسينتج منشأ به الكثير من الاغلاط الفنية
-------------------------------

وكل ما ذكرناه اعلاه يتوقف على حجم المشروع وامكانياته فقد تختلف تلك التوصيات على حسب ظروف كل مشروع على حده
اخونا الفاضل نديم
واخيرا انصحك نصيحة اخوية ان تتفق مع مكتب اشراف يكون معك كاستشاري مشرف للتنفيذ, ولادارة العمل فنيا وتكون انت ممثلا للمالك فانه لا طريق لانجاح المشروع كأسباب نأخذ بها الا هكذا.

اسأل الله ان يوفقك ويسدد اهدافك


 

ابوصـــــالح

عضو جديد
إنضم
7 ديسمبر 2003
المشاركات
913
مجموع الإعجابات
20
النقاط
0
الله يجزاك بالخير اخي نهر النييل... ماقصرت

لي عودة ان شاء الله قريبا
 

النائف

عضو جديد
إنضم
14 مايو 2006
المشاركات
143
مجموع الإعجابات
4
النقاط
0
اخي نديم الخير انا اقدر الموقف الذي انت فيه الان ، ويبدو من النقاش السابق ان هذه اول تجربه لك مع اعمال البناء والمقاولين ، ولان المشروع ليس لك وحدك ومسؤول انت امام شركائك الاخرين وقد وضعت جيمع ماتملك في هذا المشروع ولن تتحمل صدمة الخسارة لاسمح الله ، فنصيحتي لك بالتنازل عن شئ من الهامش الربحي العائد اليك واشراك مهندس له خبره في هذا المجال لكي يسير بهذا المشروع الى النهاية وباقل التكاليف ومنه انت تكتسب الخبرة في مشاريعك القادمة .
مع دعواتي لك بالتوفيق .
 

نديم الخير

عضو جديد
إنضم
30 نوفمبر 2006
المشاركات
8
مجموع الإعجابات
0
النقاط
0
بارك الله فيك اخي نهر النيل على سعة صدرك وتجاوبك معي كذلك لا انسى ان اشكر الاخوان النائف وابوصالح ,, على مشاركتهم في الموضوع .


أخيرا ما انا هنا إلا لأنهل من علمكم واستفيد من خبراتكم العلميه والعمليه ... ومنتظرا للمزيد من الأفكار
لعلي اتقدم بها في حياتي العمليه !.
 
التعديل الأخير:
أعلى